迹象——中国富人已经逃离房地产

huatuo

      在中国，在深圳、北京和上海这三大媒体担任过房地产的总经理只有我一人。在深圳的时候，我写的第一篇文章是在1998年，当时我只是一个广告业务员，龙岗中心城新亚洲花园那时还在挖坑，围墙外都是广告，售楼处也是简易的。随后，我用一个通宵的时间写了7000多字，拍了几幅照片，拼成一版广告并打出大样，当天下午就送到售楼处营销总监，总监看完后，立马送给总裁张峻，半小时后张峻约见我，第一句话就是：龙岗报值多少钱我不知道，你的这篇文章绝对值5万。
       那个时候5万相当于现在的30万。当时龙岗报的广告最多值1万，黑白版只值5000元。这是我在深圳立足的第一篇地产文章。随后，我在深圳的影响越来越大，基本是和半球一起同时注册马甲，为深圳的新移民们在网上提供买房指导。那个时候，深圳的房子都不好卖，开发商很需要我们这些剑客，深圳新移民买房子不会找市长而会找我们。
       名声越来越大，深圳第三大报纸《深圳晚报》邀请我出任副总经理全权处理地产广告，而我也没有提出任何条件就走马上任。深圳房地产的大事从此以后与我结下不解之缘。第一次取代深圳特区报成为春交会的主办媒体是我争取的，第一部《深圳房典》是我主编的，第一个温州购房团是我组织的，第一个山西煤老板购房团也是我策划的。我在深圳风生水起，那些五毛们说我十年唱空楼市完全是见鬼的事。
       2005年，深圳各大媒体的分管房地产的副总经理5人，媒体房地产骨干10余人，不约而同的奔赴北京和上海，我先担任《京华时报》副总经理，分管房地产广告，一年起色完全不同；2006年被高薪聘任到《北京晚报》担任执行总经理分管房地产广告，出色的完成北京晚报的房地产的改版和团队建设，业绩开始飙升。2007年老板把我派往上海，组建新浪华东房产频道，现在新浪乐居的上海实际上我才是创始人，正在我对长三角的主要城市杭州、宁波、苏州、无锡、南京疯狂的扩张的时候，老板王侯跑路了，他跑路之前，让我把奥迪A8的车给送回上海，事先我一点都不知道消息，因为我一心一意旨在干活，把车送回后，公司的写字楼没几天就关门了。直到2009年我还在从事房地产的媒体广告，这个时候，结识了曹建海、时寒冰，一切逆转。
2009年央行大印钞后我和建海的誓言。
       当时，2010年北京房价暴涨，一个看了曹建海的《向高房价宣战》这本书没有买房子的人，到西单去买下曹建海所有剩下的书，哼哧哼哧的搬到天安门广场，从事先准备的包里取出一罐汽油泼在书上，熊熊燃烧。这件事是光耀千秋，还是奇耻大辱，等着历史最后的结论。事后，我问过建海，他告诉我有烧书的事，不知在哪里烧的。那段时间，建海很郁闷，那次他来上海，晚上八点多钟吃完饭，我们两人在淮海路上散步，除了谈房地产，也谈到很多宏观经济上的问题。
       建海对我说，现在房地产的钱都是黑钱不能赚的。建海讲的黑钱的概念是这样的，银行贷款只要发改委的批文，完全都是无抵押贷款，在2009年一年就发了13万亿，这些钱完全无人负责，这些钱经过地方政府层层转包真正到工程上不到35%，65%都会被地方官员私分，这就是黑钱。当年在深圳搞房地产时，我只听说过热钱，因为在广州、深圳有人在研究在香港、澳门的过境资金和全球走私资金，我只是耳闻有热钱一说，没听说有人在研究黑钱。这样，黑钱、热钱就引发我的关注，也就是从这个时候我开始研究一个更大的货币——美元。这晚三点多钟和建海分手，他告诉我所有涉及黑钱的事都不要沾手，中国迟早会出大事，房地产会成为洗钱的工具。建海的话促使我辞去了我最后一个媒体房地产职业经理人的职务，并全力从事研究房地产和国际金融。我曾经在博客上说，在中国有懂房地产的，也有懂国际金融的，但同时在研究房地产和国际金融的只有我一人。现在整个国际社会关注中国财经的人，我的热度最高，也证明了我的国际金融研究得到全球财经界的认可。如此也就够了。
前面只是交代一下背景，现在转为正式研究。
       先来说说现在的上海楼市：五万左右的房子基本无人问津。五万左右的房子大多集中在内环，属于中高端住宅，一套1000万元左右。上海大约有70%的富人已经在这五年之内陆续移民和准备移民，还有一小部分富人大多已经有豪宅，现在的房子除非每年涨20%才有投资的价值，否则，1000多万这是扔进房子上毫无意义，再加上李嘉诚以低于市价35%抛售住宅众人皆知，再买房产不是傻瓜就是疯子的心里占据上风。我到过三个内环里五万左右的项目，一个项目的四期原准备在五一节开盘，并提前20天举办上海市郁金香文化节揽客，苏州河两边布满郁金香，到了五一节，开盘的影子都不见了，内部的人告诉我，原本花点钱准备揽客50人就开盘，后来连五个都没有，所以，无法开盘。据说开盘的时间推到5月29日，5月29日我又赶到售楼处，一个人也没有看见。其他两个楼盘，一个打着学区房概念，一个打着投资的概念，奇怪的是，这两个楼盘新盘价格都在5万左右，但是，二手房有的只卖3.7万3.8万，网上比比皆是，而且，有的挂牌很久也无成交。打投资概念的楼盘3期和4期，去化率仅仅只有30%，没有三五年根本卖不完。上海外环2万左右的楼盘有一定的成交，我去过嘉定和青浦，我的眼睛可以一下看出炒房客还是真正的买楼人，可以说是炒房客大大减少，比例大约还占到40%以上，不像去年一个楼盘搞活动，80%以上是炒房客，所谓一日光都是炒房客的介入才造就的。
       目前的情况是，富人已经退出房地产，炒房客在盼望最后的接棒人，刚需正在枯竭。北京深圳和上海大致相同。开发商又在做金九银十的美梦，可能会迎来当头棒喝。因为，美联储在9月可能面临QE的全面退出，美元会大量出逃，究竟出逃多少，看看人民币跌多少就知道了。尽管央行一直在护盘，如果美元流出数额巨大，央行最终会放弃护盘。

方翔

不管你信不信，反正我是信了。

辣子疙瘩