房价究竟谁决定？

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说来真让人遗憾，虽然笔者把房地产的定价机制简洁到二重性，但一套房子究竟定价多少是合适的仍是件困难的事。那好，就把这个问题抛给市场去解决吧，市场博弈自然产生价格，但这个价格又是不均衡的，于是价格起伏波动，产生了复苏-繁荣-衰退-萧条的周期循环。

最后，说点有趣的，笔者翻了很多学术论文，有个研究可供参考。重庆工商大学管理学院副教授黄居林在一篇论文中模型检验后指出，“房价惯性”及供求失衡（销竣比）是房价上涨的关键因素。

什么是房价惯性？形成房价惯性的因素很多，包括：对房价上涨的一致预期及对政策的信心不足，存在不断诱发房价上涨的诸多刺激因素，存在政府和开发商等推动房价、地价上涨的动力机制等。

似乎有点难理解，我们看下这篇论文的论证细节：如果地价走高，房价将得到快速响应，并在第七季度达到最高点，即地价对房价的冲击具有显著的促进作用和较长的持续效应。此外，房价对来自销竣比的冲击在前几季度也快速响应，并在第六季度达到最大。

总而言之，房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素，其中房价自身的贡献度最大，达到70%；其次是销竣比对房价的影响，再就是地价，两者加起来对房价波动的贡献达到近30%，但地价的贡献不足10%。至于前文所谈的商品属性中的房屋造价对房价的影响微乎其微。

房价惯性推动房价上涨，虽然这听起来有点像拉着自己的头发离开地面一样难以理解，但低头一想，好比股价，强者恒强，路径依赖，这一切不正是人的动物精神所推动的吗？换作房价，难道不也是这样吗？