中国豪宅泡沫：股市造富结束 客户凭空消失了不少
好像一下子凭空冒出了很多富人。上海很肯定：“我们的富人一直很多，豪宅需求一直很强烈！”北京不屑一顾，“我们的富人藏在人民群众的汪洋大海中，看我一个豪宅能炸出多少。”
上半年，豪宅这场大火迅速席卷了北京上海为主的一线城市，直接拉暖了整个楼市，也突破了人们对房价的心理预期。根据克尔瑞咨询的监测数据，2015年上半年，北上广深总价1000万以上的豪宅共成交了5340套，同比涨幅76%，创下2010年以来同期历史新高。
9月17日，一个普通的周四，在北京各地的奢华五星级饭店里，有超过四个豪宅发布会在同步召开。闲庭信步，觥筹交错的场面下，隐藏着饥渴的胃口和紧张的神经。从各个迹象和指标上看，北京，上海，这两座最富裕的一线城市，即将在这个深秋结束持续半年的豪宅热销场面，迎来大量供应入市和正在消失的需求。
尽管不愿意承认，但豪宅操盘者们面对的市场环境确实变了：蓄客更难了，有的项目甚至不能按时开盘；受整体经济特别是股市低迷影响，即便是已经交了定金的客户，也有可能难以转化为成交；实际成交价格也并不像宣称的那么高。
这股豪宅之火在2015年整体带动了一线城市的楼市回暖，它从何而来，它会戛然而止吗？
上海的运气
“老天也在帮我们。”易居营销代理公司的一位员工这样说。
他指的是易居代理的上海大宁金茂府轰动全国楼市的一战。这个7万元/平米的楼盘开盘当天几乎“日光”，成交超过200套，成交金额超过了17亿元，相当于上海所有6万元以上楼盘总成交额的1/3。
从今年1月开始，易居发动了所有的力量来为该项目蓄客，铺天盖地的广告牌，中介人员一轮又一轮地拓客，日夜不停地发放广告门挂和车挂，即便如此，挑剔的看房者们依然不满。大宁金茂府号称豪宅，但是主力户型只有95平米，显得空间很局促，这是一大硬伤。
忐忑不安中，“330新政”像天意一般降临了。这恐怕是近年来力度最大的救市政策，二套房的首付款比例的最低值从60%降为40%，如果用公积金贷款购买首套房，最低首付仅为20%。
所有关于大宁金茂府的担忧突然消失了，认筹那天晚上，政策激发出来的购买力震惊了代理商——人们蜂拥而至，仿佛不是在买650万的房子，而是在菜市场买白菜。
金茂府所在的闸北区属于上海人眼中的“下只角”，是偏僻的“城乡结合部”，在从天而降的政策利好刺激下，这个楼板价接近5万元曾被认为是“风险很大”的项目，就这样成了热销楼盘，营销经典案例。
但实际上，大宁金茂府并不会给方兴带来很多利润，一位大宁的开发商告诉界面新闻记者，它的楼板价太高，一期的销售只有6.8万元/平米，几乎不赚钱，之后几次开盘略有上涨，但是利润非常有限。
它更大的意义似乎在于彻底点燃了整个上海豪宅市场的信心。易居研究院智库中心提供给界面新闻的数据显示，截至8月低，上海9万以上的住宅成交了590套，是2014年同期的3.7倍，7万以上的住宅成交了1777套，是去年同期的3.8倍。上海每卖出50套房子，就有1套是单价7万以上的，而去年，每卖出130套房子才有1套是7万以上的。大宁金茂府对数据的拉动作用非常明显。
闸北的运气还不止于此，9月，政府正在考虑静安和闸北合并的传言落地，这也意味着静安区的资金和其他配套资源可以与闸北分享。同策咨询的数据显示，在大宁金茂府上市之后，大宁板块的住宅成交均价已经被拉升到6.3万元/平方米。而整个闸北区的均价也已经暴涨到接近6万元/平米，涨幅同比上涨34%，是上海房价的涨幅之王。
一片欢呼声中，上海楼市从2014年的沉闷中醒来，朝着另一个极端奔去。
2015年二季度，上海豪宅公寓成交1575套，同比增长429%。除了新政刺激，股市的爆发和高质量的楼盘入市也推动了市场的繁荣。
根据界面新闻记者统计，2015年7月之后，上海至少有16个千万级新楼盘入市，其中有10个项目在内环以内，5个位于外环以内，2个位于外环外。这些项目中，8万元以上的有6个，包括万科翡翠滨江、东郊紫园、绿城黄浦湾、华润外滩九里和金融街(8.21, 0.04, 0.49%)静安中心的估价都在8万/元平以上。这些项目将至少带来1700套的供应量。
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